依民法第 877 條第 1 項規定,聲請將建築物與土地併付拍賣,倘於拍賣程序終結後,發現該建築物為第三人所有,如該第三人不予承認,其拍賣即屬無效
裁判字號:104年台上字第402號
案由摘要:請求確認不動產所有權等
裁判日期:民國 104 年 03 月 12 日
資料來源:司法院
相關法條:民法 第 866、877 條(98.06.10)
要 旨:土地抵押權人以土地所有人於設定抵押權後,在該土地上營造建築物,依民法第 877 條第 1 項規定,聲請執行法院將其建築物與土地併付拍賣,係以抵押人為出賣人;經應買人買受時,買賣關係存在於其與抵押人之間。倘於拍賣程序終結後,發現該建築物確為第三人所有,執行法院既非依同條第 2 項規定將之併付拍賣,於第三人與買受人間並無買賣關係,該第三人如不予承認,其拍賣即屬無效,縱已發給權利移轉證書,亦不生使其喪失所有權之效果。
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最高法院民事判決 一○四年度台上字第四○二號
上 訴 人 力新木業有限公司
法定代理人 陳麗珠
訴訟代理人 張育祺 律師
被 上訴 人 力寶股份有限公司
法定代理人 林盛茂
被 上訴 人 臺灣金聯資產管理股份有限公司
法定代理人 黃定方
共 同
訴訟代理人 陳昆明 律師
上列當事人間請求確認不動產所有權等事件,上訴人對於中華民
國一○二年十一月五日台灣高等法院第二審更審判決(一○二年
度重上更(一)字第三二號),提起上訴,本院判決如下:
主 文
原判決廢棄,發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人之法定代理人已變更為陳麗珠,其聲明承受訴訟,核
無不合,應予准許,合先敘明。
次查上訴人主張:坐落新北市林口區南勢埔段頭湖小段一五七、
一五七之一六、一五七之一七、一五七之一八、一五七之一九、
一五七之二○、一五七之二一、一五七之二二、一五七之二三、
一五七之二四等地號土地(下稱系爭土地)及同小段一五七之二
五地號土地原均為訴外人固實實業股份有限公司(下稱固實公司
)所有,遭抵押權人即被上訴人臺灣金聯資產管理股份有限公司
(下稱臺灣金聯公司)聲請台灣新北地方法院九十七年度執字第
九○三二六號強制執行事件查封拍賣。系爭土地上門牌號碼新北
市林口區湖南村頭湖七三之六、七三之七、七三之八號未辦保存
登記之建物為伊所有,由伊與固實公司簽約(下稱系爭契約)開
發建築,伊得使用期間自民國九十三年八月一日至一○五年八月
一日止,待土地使用期滿後,系爭建物所有權方歸屬固實公司。
惟執行法院於九十八年十一月二十六日將之列為固實公司財產合
併拍賣,由被上訴人力寶股份有限公司(下稱力寶公司)拍定,
係屬無權處分伊之財產,伊不同意該無權處分行為,得對被上訴
人主張所有權等情。爰先位聲明求為確認系爭建物所有權為伊所
有;並於原審前審追加備位聲明,求為對力寶公司確認伊就系爭
建物於一○五年八月一日前有使用權之判決(逾上開請求部分未
繫屬本院,不予贅述)。
被上訴人則以:固實公司於系爭土地設定抵押權後,再依系爭契
約,於其上興建系爭建物,依約系爭建物歸屬固實公司所有。抵
押權人臺灣金聯公司依民法第八百七十七條規定得聲請執行法院
將建物、土地併付拍賣,非無權處分;上訴人亦未對執行程序聲
明異議。系爭建物縱為上訴人所有,僅生賣得價金歸屬問題,其
仍不得主張所有權、使用權存在等語,資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人上開確認所有權請求敗訴之判決,駁
回其上訴及追加之訴(備位請求),係以:上訴人與固實公司簽
訂系爭契約,依約由固實公司提供系爭土地予上訴人出資興建系
爭建物,上訴人自九十三年八月一日至一○五年八月一日間得使
用系爭土地、建物;使用期滿後,系爭建物之所有權始歸固實公
司所有,上訴人有優先購回或租用之權利。系爭建物為上訴人依
其需求出資建築,有支付工程款支票及匯款單足稽,核與證人洪
振國、葉鑫文證述相符,堪認上訴人已原始取得其所有權。系爭
契約雖未明定使用期間應支付租金,但期滿後上訴人應將系爭建
物所有權移轉予固實公司,即係以此為支付對價之方式,系爭契
約之性質核屬租賃。固實公司於八十八年間提供系爭土地及同小
段一五七之二五地號土地供借款之擔保,設定抵押權予合作金庫
商業銀行股份有限公司(下稱合作金庫),於九十三年始簽訂系
爭契約,由上訴人於系爭土地上興建系爭建物;固實公司積欠合
作金庫新台幣(下同)二億八千五百九十四萬六千九百五十一元
及利息、違約金等債務,合作金庫將上開債權及抵押權轉讓予臺
灣金聯公司並辦畢抵押權讓與登記。系爭土地係固實公司設定抵
押權後,始出租予上訴人興建系爭建物,屬民法第八百六十六條
第一項規定之情形。抵押權人臺灣金聯公司於實行抵押權時,因
系爭建物存在而致抵押權行使受有影響時,自得依民法第八百七
十七條第二項規定,聲請執行法院將系爭建物併付拍賣。執行法
院因從財產之外觀認定系爭建物為固實公司所有,故未除去上訴
人就系爭土地之租賃關係,逕依民法第八百七十七條第一項規定
將系爭建物與系爭土地併付拍賣,由力寶公司得標買受,並無違
誤。執行法院拍賣系爭建物雖非依同條第二項規定,但適用之結
果得併付拍賣並無二致;復經核發不動產權利移轉證書,故系爭
建物之所有權已由力寶公司取得。上訴人先位聲明對被上訴人訴
請確認系爭建物為其所有,為無理由。又上訴人既非所有權人,
對系爭建物自無使用收益之權限,其追加備位聲明請求確認對系
爭建物有使用權,亦屬無據等詞,為其判斷之基礎。
按土地抵押權人以土地所有人於設定抵押權後,在該土地上營造
建築物,依民法第八百七十七條第一項規定,聲請執行法院將其
建築物與土地併付拍賣,係以抵押人為出賣人;其經應買人買受
時,買賣關係存在於其與抵押人之間。倘於拍賣程序終結後,發
現該建築物確為第三人所有,執行法院既非依同條第二項規定將
之併付拍賣,於第三人與買受人間並無買賣關係,不論執行法院
原得否依上開規定予以拍賣,強制執行程序有無瑕疵,已否經撤
銷,該第三人如不予承認,其拍賣即屬無效,縱已發給權利移轉
證書,亦不生使其喪失所有權之效果。查原審認系爭建物為上訴
人所有,執行法院於系爭拍賣抵押物(即系爭土地)強制執行程
序,誤認系爭建物屬抵押人固實公司所有,因系爭土地抵押權人
臺灣金聯公司之聲請,依民法第八百七十七條第一項規定,將系
爭建物與土地併付拍賣,由力寶公司買受,發給權利移轉證書等
情。果爾,執行法院所拍賣、處分者乃第三人即上訴人所有建物
,其不予承認,業經其陳明(見原審重上更(一)卷三○頁、一
二一頁),則依上說明,其所有權自不因此喪失。原審見未及此
,徒以上開理由,就上訴人先位之訴部分,遽為其不利之認定,
尚有未合。上訴論旨,指摘原判決此部分不當,求予廢棄,非無
理由。關於備位之訴部分,亦應併予發回。末查土地所有權人出
租土地供承租人興建未辦保存登記建物,以之充為使用土地之對
價,關於該建物所有權之歸屬,首依雙方契約之約定係為何人興
建者而定,非必然屬現實出資興建之承租人所有。上訴人與固實
公司間之土地開發使用契約真意,究為如何,應予釐清,案經發
回應併注意及之。
據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第
一項、第四百七十八條第二項,判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 三 月 十二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 李 彥 文
法官 沈 方 維
法官 簡 清 忠
法官 蔡 燉
法官 吳 惠 郁
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 三 月 二十三 日